位于北外灘的白玉蘭廣場(chǎng)，原本準(zhǔn)備今年開(kāi)業(yè)，但因多種原因目前已延遲到明年才能開(kāi)業(yè)。無(wú)獨(dú)有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心項(xiàng)目虹橋天地更是幾度延遲，記者從多位知情人士處了解到，其之前預(yù)期的開(kāi)業(yè)時(shí)間是2015年上半年，后來(lái)延后到今年9月，再后來(lái)延后到今年年底。
類似的案例還有很多。
記者近期深度調(diào)研獲悉，近年來(lái)，由于諸多資本涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致每年全國(guó)購(gòu)物中心過(guò)度開(kāi)發(fā)，繼而讓購(gòu)物中心集體遭遇工程延期、招商困難，部分地區(qū)的零售項(xiàng)目空置率甚至高達(dá)40%,使很多項(xiàng)目無(wú)法如期開(kāi)業(yè)。但不少開(kāi)發(fā)商們似乎并沒(méi)有意識(shí)到這些，這讓購(gòu)物中心營(yíng)運(yùn)者陷入尷尬。
為拉升周邊房產(chǎn)？
“幾乎每年都有數(shù)百家新的購(gòu)物中心增量投入市場(chǎng)，但是市場(chǎng)根本不需要這么多量，這會(huì)導(dǎo)致購(gòu)物中心的總量供大于求?！遍L(zhǎng)年負(fù)責(zé)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)、招商的協(xié)信商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)上海區(qū)域商業(yè)總經(jīng)理徐蓉坦言。
世邦魏理仕指出，2013年，全球在建購(gòu)物中心面積達(dá)3,900萬(wàn)平方米，在建面積最多的前10個(gè)城市中有8個(gè)位于中國(guó)。2015年下半年，上海將持續(xù)迎來(lái)新項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)將達(dá)到71.4萬(wàn)平方米，其中約有87%位于非核心商圈。
世邦魏理仕發(fā)布《購(gòu)物中心建設(shè)：全球最活躍城市》中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2014年至2016年間，上海和成都在建購(gòu)物中心面積分別達(dá)330萬(wàn)平方米和320萬(wàn)平方米，為全球城市之最。在部分二三線城市中，大量的新增供應(yīng)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)零售市場(chǎng)表現(xiàn)帶來(lái)壓力。
記者從多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看到，2016年上海購(gòu)物中心供應(yīng)還將增大，2017年的供應(yīng)也還將比今年更大。
緣何有這么多新項(xiàng)目入市？
“首先當(dāng)然是住宅市場(chǎng)的調(diào)控與走低，開(kāi)發(fā)商都看到多年后很多城市的住宅會(huì)過(guò)剩，因此一定要加緊轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。其次，一些零售商由于生意難做，也開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，比如步步高、銀泰等。當(dāng)然最根本的原因是對(duì)很多開(kāi)發(fā)商而言，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心是一個(gè)‘羊毛出在豬身上’的過(guò)程，你只要建一個(gè)購(gòu)物中心，就會(huì)使得周邊的寫(xiě)字樓、住宅增值，只要將寫(xiě)字樓和住宅租售出去，開(kāi)發(fā)商就已經(jīng)賺錢(qián)，剩下購(gòu)物中心就變成了‘犧牲品’，開(kāi)發(fā)商不關(guān)心購(gòu)物中心的死活，他們只關(guān)心其他物業(yè)租售的盈利。要知道，零售業(yè)是非常繁瑣和復(fù)雜的，你不好好經(jīng)營(yíng)，僅是當(dāng)做一個(gè)拉升周邊房產(chǎn)的工具，必然做不好商業(yè)?！盧ET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌指出。
招商難題
隨著零售物業(yè)市場(chǎng)體量和版圖的快速擴(kuò)張，諸多“后遺癥”出現(xiàn)。
首先是工期的延遲?！捌鋵?shí)在業(yè)內(nèi)這已是常規(guī)，能夠按時(shí)完成工期的大概只有萬(wàn)達(dá)這類‘軍事化’管理的項(xiàng)目，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)有數(shù)百個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)必須完成指標(biāo)，不能完成者出局，萬(wàn)達(dá)甚至在部分管理崗位準(zhǔn)備諸多備用者，一旦有人出局，立即有人頂上，這讓萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)基本都可如期開(kāi)業(yè)。但其他業(yè)者并不具備此種能力，一旦項(xiàng)目過(guò)多則工期難以如期完成?！毙衩郎虡I(yè)投資管理有限公司CEO潘韜告訴記者。
最讓人頭痛的當(dāng)屬招商。
有多年招商經(jīng)驗(yàn)的徐蓉透露，以往一個(gè)購(gòu)物中心的主力店應(yīng)該是LV、GUCCI這類“重奢”大牌，但如今隨著公務(wù)消費(fèi)受限、海外代購(gòu)升溫等，很多奢侈品消費(fèi)都不會(huì)落地在國(guó)內(nèi)，這讓大牌在前一陣也開(kāi)始“破天荒”打折，于是“重奢”大牌鮮少有擴(kuò)張計(jì)劃，而且這類大牌通常在一個(gè)城市也只能開(kāi)3~4家店，一旦飽和也不會(huì)再擴(kuò)張，于是招主力店難度加大。
“大家退一步，就開(kāi)始招‘輕奢’品牌，比如coach、MK等，但這些品牌都需要裝修補(bǔ)貼，按每平方米3萬(wàn)至5萬(wàn)不等計(jì)算，一家輕奢店的補(bǔ)貼可高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元，這些成本都要購(gòu)物中心承擔(dān)，這讓業(yè)主不堪重負(fù)?！倍疟筇寡浴?
“目前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)非常大，但是零售行業(yè)受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購(gòu)物中心招商的時(shí)候都面臨尷尬。小的品牌想進(jìn)來(lái)但是我們不愿意給他們鋪位，大品牌對(duì)于租金的要求非?？量蹋€需要我們補(bǔ)貼裝修。比如目前A&F,MK,KateSpade這幾個(gè)輕奢品牌目前就非?；鸨猩屉y度非常大。”一位從事招商工作的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
再退一步，則以招快時(shí)尚為主力店。
“問(wèn)題又來(lái)了，快時(shí)尚雖然可以吸引人流，但這類門(mén)店需要面積很大，且有些品牌比如：拉夏貝爾、熱風(fēng)等現(xiàn)在都必須要一樓的好位置，否則就不進(jìn)入，因?yàn)樗麄冏约赫J(rèn)為可以帶來(lái)客流是本錢(qián)，于是提諸多要求。更令人頭痛的是，這些以往普通的服飾品牌都要求裝修補(bǔ)貼，單店補(bǔ)貼金額從數(shù)百萬(wàn)元到上千萬(wàn)元不等。因?yàn)楸浑娚虥_擊后，服飾品牌利潤(rùn)下滑，一家虧損門(mén)店要靠好幾家盈利門(mén)店養(yǎng)活，于是服飾品牌就要依靠購(gòu)物中心業(yè)主補(bǔ)貼裝修費(fèi)用來(lái)獲利。這加劇了購(gòu)物中心的成本壓力和招商難度?！倍疟蟾嬖V記者。
空置率高、開(kāi)業(yè)難
在招商遭遇巨大難度后，不少購(gòu)物中心的空置率上升。這一點(diǎn)在某些供應(yīng)集中且消費(fèi)人口尚待培養(yǎng)的新興商圈將尤為明顯。同時(shí)項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)將進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)的租戶主導(dǎo)特征，租金的上漲空間料將持續(xù)受限。
世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)顯示，在中國(guó)，沈陽(yáng)是第一個(gè)顯現(xiàn)零售物業(yè)供過(guò)于求風(fēng)險(xiǎn)的城市。截至2014年第二季度，沈陽(yáng)的空置率仍高達(dá)19.1%.作為中國(guó)東北地區(qū)的區(qū)域中心，沈陽(yáng)吸引了數(shù)量可觀的奢飾品牌進(jìn)駐（全國(guó)排名僅次于上海、北京）。盡管沈陽(yáng)人均零售商業(yè)面積已是全國(guó)最高，但未來(lái)三年仍陸續(xù)有150萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)落成。在沈陽(yáng)和無(wú)錫，部分零售項(xiàng)目的空置率甚至高達(dá)40%.
高空置率使得大量購(gòu)物中心遭遇開(kāi)業(yè)難。
“一般我們要求開(kāi)業(yè)的時(shí)候85%-90%的商鋪都可以開(kāi)業(yè)，但是很多商場(chǎng)迫于開(kāi)業(yè)時(shí)間都通過(guò)試營(yíng)業(yè)等方式先行開(kāi)業(yè)，其實(shí)很多商鋪都沒(méi)有完全招滿，不算完整的開(kāi)業(yè)?！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸客嘎?。
不少業(yè)內(nèi)人士反映，北外灘的白玉蘭廣場(chǎng)，本來(lái)準(zhǔn)備今年開(kāi)業(yè)，但已延遲到明年才能開(kāi)業(yè)。無(wú)獨(dú)有偶，上海虹橋商務(wù)區(qū)由瑞安集團(tuán)開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心項(xiàng)目虹橋天地更是幾度延遲，其之前預(yù)期的開(kāi)業(yè)時(shí)間是2015年上半年，后來(lái)延后到今年9月，再后來(lái)延后到今年年底。上海有一個(gè)二期商業(yè)項(xiàng)目，其招商完成情況不到70%,其計(jì)劃開(kāi)業(yè)的時(shí)間為今年年底，如果按照目前的招商進(jìn)度，其開(kāi)業(yè)時(shí)候很多商鋪都無(wú)法正常開(kāi)業(yè)。正大樂(lè)城寶山店也比原計(jì)劃推遲開(kāi)業(yè)時(shí)間。
“有些商家為完成開(kāi)業(yè)指標(biāo)，則旨在招滿，并非注重定位。這讓這些即便已經(jīng)開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)也面臨尷尬。比如開(kāi)業(yè)不久的新世界大丸，其在日方支持下招到一些國(guó)際高端品牌，但同時(shí)其店內(nèi)也充斥著很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的品牌，這種混亂的定位本身就有問(wèn)題，加之其位于南京路步行街地區(qū)，這類游客諸多的地帶，整體消費(fèi)力不高，可新世界大丸定位高端，其店內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式手扶電梯據(jù)說(shuō)在全球只有100部不到，其店內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了十幾部，如此高端定位與大眾化消費(fèi)的游客群體根本不匹配。所以，盲目開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目存在虧損風(fēng)險(xiǎn)?！遍L(zhǎng)期研究商業(yè)地產(chǎn)的郭先生分析。
上述種種原因也導(dǎo)致購(gòu)物中心利潤(rùn)下滑。
高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，上海購(gòu)物中心的毛收益率已經(jīng)從2008年的9%降低到2015年的4.91%。
“以往一個(gè)10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心可能7~10年可以回本，如今估計(jì)起碼要10年以上才能回本?！倍疟笾赋?。
“未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理必然需要分開(kāi)，開(kāi)發(fā)商全部自持項(xiàng)目的話開(kāi)發(fā)商根本沒(méi)有資金來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，但是中國(guó)目前的管理方和資產(chǎn)方還沒(méi)有明確的模式，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)都在進(jìn)行嘗試，但目前這個(gè)模式還不成熟，這個(gè)問(wèn)題也制約著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！鄙鲜鰪氖抡猩坦ぷ鞯娜耸刻寡?。
全球領(lǐng)先商業(yè)領(lǐng)域中的健康醫(yī)療業(yè)態(tài)
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)面臨電商沖擊，已成頹勢(shì)，萬(wàn)達(dá)百貨全國(guó)關(guān)店就是很好的例證。而轉(zhuǎn)變思路，在商場(chǎng)里引入醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，在國(guó)外已被證明大有前景。
據(jù)長(zhǎng)期研究地產(chǎn)+醫(yī)療行業(yè)的中國(guó)領(lǐng)先的高端私人醫(yī)生服務(wù)機(jī)構(gòu)-頤年康盛公司副總裁柯國(guó)寧先生表示，在歐美和港臺(tái)，商場(chǎng)或者寫(xiě)字樓里引入醫(yī)療健康機(jī)構(gòu)是很普遍的，因?yàn)獒t(yī)療服務(wù)離不開(kāi)醫(yī)生的“面診”,能夠吸引客戶來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)，帶活其他服務(wù)項(xiàng)目。隨著國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過(guò)剩和受電商沖擊，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇跳出傳統(tǒng)業(yè)態(tài)模式，考慮地產(chǎn)+醫(yī)療，搭上醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的快車。
醫(yī)療機(jī)構(gòu)開(kāi)進(jìn)購(gòu)物中心，這種嶄新的模式不僅給面臨“招租難”的購(gòu)物中心帶來(lái)了良藥，更使國(guó)內(nèi)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)開(kāi)啟了“人情味”、“享受感”的新模式。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心最新調(diào)查顯示，近年來(lái)醫(yī)療診所入駐購(gòu)物中心大大增多，匯聚大量人流的商業(yè)項(xiàng)目已成其布局新選擇。在國(guó)內(nèi)一線城市抽樣調(diào)查的300余家齒科、體檢中心及中醫(yī)養(yǎng)生商戶中，有16%選擇進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目，這較2010年的5%大大提升。
經(jīng)濟(jì)越是發(fā)達(dá)的地方，人們的健康意識(shí)越是強(qiáng)烈。在全球商業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，醫(yī)療健康業(yè)態(tài)與購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體的結(jié)合已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。比如香港美迪寧醫(yī)療健康廣場(chǎng)、日本東京中城、迪拜健康城和卡延塔，以及新加坡諾維娜健康城和百麗宮購(gòu)物中心。
美迪寧廣場(chǎng)（MediLink）是香港首個(gè)醫(yī)療廣場(chǎng)，坐落于香港彌敦道黃金地段。它將會(huì)被打造成一站式的中港醫(yī)療概念廣場(chǎng)，為市民提供完善的醫(yī)療和保健零售服務(wù)。目前，美迪寧廣場(chǎng)已引進(jìn)大型日用品連鎖店以及跨國(guó)健康食品公司，旨在為顧客提供專業(yè)醫(yī)療服務(wù)的同時(shí)，也為顧客帶來(lái)更為完善的購(gòu)物體驗(yàn)。
而在日本東京，同樣也有將醫(yī)療與購(gòu)物中心結(jié)合的商業(yè)體，它便是東京目前最高建筑——東京中城。這棟高度為248米的建筑，內(nèi)部設(shè)有飯店、住宅、辦公室、商業(yè)與文化空間、醫(yī)院、公園等多種設(shè)施，尤其是約翰?；羝战鹚贯t(yī)院的入駐，為東京中城的業(yè)主帶去了極大的便利。
迪拜健康城是世界上第一個(gè)最全面的醫(yī)療保健自由區(qū)。這個(gè)投資了8億美元的項(xiàng)目，包括有醫(yī)學(xué)院、護(hù)士學(xué)校、生命科學(xué)研究中心及40家診所，并將配備健康療養(yǎng)院、運(yùn)動(dòng)醫(yī)學(xué)官等140多家商業(yè)醫(yī)療護(hù)理中心，來(lái)滿足生活在歐洲和東亞之間的20億人口的醫(yī)藥和健康需求，并把迪拜變成世界級(jí)健康護(hù)理中心。
在迪拜的海濱區(qū)有另一個(gè)將醫(yī)療與購(gòu)物中心結(jié)合的著名項(xiàng)目——卡延塔。大廈底層有一座購(gòu)物中心，還包括住宅公寓、會(huì)議室、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、幼兒園，水療中心等，是迪拜的另一標(biāo)志性建筑。
新加坡的諾維娜廣場(chǎng)（Novena Square）是建在諾維娜地鐵站上的購(gòu)物中心。根據(jù)政府規(guī)劃，靠近諾維娜廣場(chǎng)地鐵站和陳篤生醫(yī)院的地區(qū)正逐步發(fā)展成為新加坡的醫(yī)療保健樞紐與商業(yè)中心，又稱為諾維娜健康城。這個(gè)投入巨資建造的健康城占地17公頃，由13座建筑組成，集急癥治療、中長(zhǎng)期護(hù)理和教育培訓(xùn)為一體，將在2030年左右全部竣工。
離諾維娜廣場(chǎng)不遠(yuǎn)的百麗宮購(gòu)物中心（Paragon Shopping Mall）同樣位于新加坡。其最具特色的是一個(gè)名叫 Paragon Medical的?？圃\所，專門(mén)處理整容手術(shù)、牙科、放射科、婦產(chǎn)科、生育中心和傳統(tǒng)中醫(yī)。這里匯集了一百多位世界頂尖醫(yī)療專家，并擁有60多家?？圃\所為顧客提供細(xì)心的照顧和高品質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)。
醫(yī)療與購(gòu)物中心的結(jié)合旨在為顧客提供更為完善的服務(wù)，當(dāng)人們的需求越來(lái)越趨于健康化，那商業(yè)的演變將跟隨這種變化來(lái)滿足人們的需求。而健康生活方式的流行，必將促使購(gòu)物中心與醫(yī)療保健服務(wù)的搭配成為未來(lái)商業(yè)中心的一大潮流。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，醫(yī)療行業(yè)由于毛利率高、現(xiàn)金流充沛等諸多優(yōu)勢(shì)，正成為不少房企轉(zhuǎn)型探索的新領(lǐng)域。萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖在接受媒體采訪時(shí)表示，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)一個(gè)是就業(yè)系數(shù)高，第二是需求彈性大，第三則是增長(zhǎng)速度快。相對(duì)于寫(xiě)字樓，醫(yī)院的租金穩(wěn)定，租約更長(zhǎng)，也是吸引房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。
